仲量聯行預估A辦租金緩步成長 租賃需求仍穩健

仲量聯行7月11日舉辦2023年第二季季報記者會，提出對本季商用不動產市場的觀察見解。本季台北市A辦的空置率與上季持平維持在2.7%；平均租金來到新台幣2,985元，較去年同期成長了1.3%。整體而言，目前台北市的A辦空置率維持在3%以內的盤整區間，部分2023年第一季的空置空間已有新租戶接手，顯示出優質空間一旦釋出，市場仍然反應熱絡。

由於空置吃緊，本季仍處於房東強勢的市場，租金成長推力依舊源自於信義區之頂辦租賃案。仲量聯行副總經理游淑芬表示，本季北市商辦平均租金為新台幣2,985元，雖較去年同期成長了1.3%，但目前因台灣總體經濟面的不確定因素仍在，企業更加謹慎，對空間配置的速度減緩，使租金成長幅度趨緩。

而在淨零碳排的趨勢下，企業對於ESG的相關需求逐日增強，仲量聯行針對台北市A辦密度最高的信義區辦公市場進行了綠色租賃的相關調查，結果發現信義區目前有超過65%的A辦樓地板面積擁有綠建築認證。其中，有六棟商辦大樓更同時擁有兩種不同的綠建築認證。

除此之外，採購綠電也成為企業追逐減碳的方向，經統計，許多信義區的房東已陸續或計畫協助租戶採購綠電，尤以壽險業持有之大樓最為積極，目前在信義區已有超過55%的A辦樓地板面積提供綠電；約莫45%的A辦供給量，更同時擁有綠建築認證及提供綠電，落實綠色租賃。仲量聯行預期在不久的將來，商辦大樓提供綠電與綠建築認證，將成為滿足企業對綠色租賃需同時具備的要素。

2Q23商用不動產投資市場暫露曙光

一掃前一季低迷的市況，商用不動產投資市場因新光1號REITs標售案全數脫標，刺激了交易動能。2Q23商用不動產總投資額達新台幣470億元，較去年同期成長161%，季增率更是達到了267%，創下了近10年來全台第二季交易額新高的佳績。另2023年上半年度總交易額達NT$598億，超越了2022上半年度交易量總合。

本季商用不動產交易呈現了南溫北熱的現象，85%之交易集中於北部區域。又因新光1號中5個標的坐落於台北市，使台北市交易額占2Q23之62%，為本季商用不動產的交易熱區。

交易類型方面，本季交易產品多元，主要交易組成涵蓋了以投資為主要目的之辦公室、出租型公寓，亦或是企業自用為主之工業廠房或廠辦。其中，最大宗交易類別為辦公室，標的集中台北市的精華地段，交易額總計達新台幣近140億元，並且占本季整體交易額30%。

次大宗交易類型為廠辦及廠房等工業地產類別，合計之交易額亦達新台幣138億元，共計占本季全台交易額30%，與1Q23相比，本季工業不動產投資額，季增率達30%，其中超過75%的工業地產買方為科技業者，顯示科技業之擴廠需求仍尚未被滿足。截至目前上半年交易量已逼近2022全年交易額，說明工業地產的需求依舊強勁。

不同於以往，商用不動產主要買方為金融壽險業，本季主要買方產業組成多元。受到最低收益率提高之至2.845%影響，不動產可購置之標的受限，2Q23金融壽險業出手較保守，總投資額只占本季交易額8%。

本季最大買家為不動產開發商，專注於購置具改建潛力之標的，投資額達新台幣142億元，占交易額30%。其次為自用需求為主的科技業，投資額達新台幣105億元，占交易額22%，其中又以半導體相關產業，最為積極購入工業型地產。

土地交易方面，2Q23交易額達新台幣275億元，季增47%，雖年減率仍達22%，但較1Q23的66%收斂不少，能嗅到交易回穩的訊號，顯示市場對台灣土地市場長期信心回溫。就交易區域來看本季呈現了南溫北熱的現象，66%集中於北部區域，總交易額達NT$181億元，其中又以新北的表現最佳，交易額為NT$54億元，達全台土地交易額的二成。

土地交易類型方面，以開發商購置住宅用地為主，交易額達新台幣133億元，占本季交易額48%。值得一提的是，自2022下半年以來，因受政府政策打房，住宅土地交易額即呈現腰斬，在4Q22交易額見底後，連續兩季交易回升，2Q23交易額更是近一年來季度最高交易額。與1Q23數據相比，季增達84%，更是連續兩季交易額呈現正成長，可見市場對住宅推案之長期信心不悲觀。

本季土地交易以開發商總投資額達新台幣170億元最高，以購置住宅用地做為推案庫存大宗，占土地交易之超過六成。其次為自用型科技業買方購置工業土地擴充產能，占2Q23，投資額達新台幣47億元，占2Q23土地交易額17 %。

本季的商用不動產交易量，出現了止跌回穩的跡象。雖大環境充滿挑戰，但若交通建設完備，地段精華之優質物件釋出，資金壓力較小的買方仍會積極出手，將資金配置於商用不動產中。而目前市場上工業地產自用需求仍強，不論是廠辦、廠房或是工業土地，皆能觀察到科技業者持續投資擴充產線及產能，因此我們樂觀預期短期內工業不動產的需求仍穩定。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，在通貨膨脹的環境下，商用不動產具有穩定的收益，可以通過調整租金來抵禦通貨膨脹的影響，這是其他資產類別難以替代的優勢，對於著眼於中長期投資的投資者來說，在市場不確定性高的情況下，位於優質地段或具有區域發展潛力的收益型資產將成為追逐的目標。

雖然短期內商用不動產市場仍挑戰仍在，但本季市場表現已優於預期，是個信心回穩的訊號。下半年度若整體經濟表現復甦，預期市場將可以持續回溫。

（文、圖／仲量聯行）